6.3.1. Анализ наиболее эффективного использования

Требование о проведении анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) установлено п. 10 ФСО № 1, п. 5.1 Порядка проведения экспертизы отчетов об оценке, утвержденным приказом Росимущества от 09.10.2007 г. № 185.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения рыночной стоимости объекта оценки. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта оценки, т.е. такое использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемых объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это разумный и вероятный вариант использования (назначения) объекта оценки, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.

При отборе различных вариантов использования объекта для выбора наилучшего и наиболее эффективного из них учитываются четыре основных критерия:

• законодательная допустимость: рассмотрение только тех вариантов, которые не противоречат законодательству Российской федерации, субъекта федерации и муниципального образования;

• физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном районе вариантов использования;

• экономическая целесообразность: рассмотрение того, какой физически возможный и законодательно допустимый вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу объекта, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

• максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Для объекта, не подлежащего восстановлению, утратившего возможность выполнения предназначенных функций наиболее эффективным использованием является сдача в металлолом. Для такого объекта оценки рыночная стоимость совпадает с рыночной стоимостью материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. В крайнем случае, для объекта, использование которого как вторсырье нецелесообразно (представляющие собой «хлам»), величина стоимости приравнивается к минимуму денежной единицы, не округляемой до «ноля».

Наилучшим, а значит и наиболее эффективным использованием объекта оценки, является - использование по своему прямому назначению – в качестве автотранспортного средства, эксплуатируемого в соответствии с нуждами и потребностями владельца (для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования). Других факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на их стоимость не выявлено.